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이사 날짜는 다가오는데 집주인이 보증금을 미루고 있다면, 그냥 나가서는 안 됩니다. 주택임대차보호법은 대항력의 요건을 주택 인도와 주민등록으로 보고 있어서, 이사를 가는 순간 우선변제권이 사라질 수 있기 때문이죠. 이 글에서는 임차권등기명령이 필요한 상황과 신청 절차, 비용, 등기 뒤 달라지는 점을 순서대로 정리했습니다.
임차권등기명령이 필요한 순간
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 해야 할 때 쓰는 제도입니다. 신청 대상은 임차인이며, 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 근거를 두고 있습니다.
임대차 종료는 계약기간 만료만 뜻하지 않습니다. 합의로 계약을 끝낸 경우와 해지통고가 상대방에게 도달한 경우도 포함됩니다. 다만 임대차가 아직 살아 있는 상태에서는 신청할 수 없으니, 종료 시점을 먼저 확인하세요.
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신청 자격과 준비 서류
관할 법원은 임차주택 소재지를 담당하는 지방법원이나 지방법원 지원, 시·군 법원입니다. 주소지 관할이 아니라는 점을 헷갈리기 쉬우니 등기부등본에 적힌 주소를 기준으로 확인하세요.
기본 준비물은 신청서와 임대차계약서 사본, 주민등록등본 또는 초본, 신분증입니다. 법원에 따라 보정 요구가 달라질 수 있어 접수 전에 관할 법원 안내를 한 번 더 확인하는 편이 좋습니다. 계약서가 없다면 계약금 이체 내역이나 확정일자 자료를 함께 준비하세요.
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신청 절차와 비용
절차는 접수와 등기촉탁으로 나뉩니다. 신청서를 내면 법원이 임대인에게 통지하고, 이의가 없으면 등기소에 등기를 촉탁합니다. 임차인이 직접 등기소에 갈 필요는 없습니다.
진행 순서
- 신청서 작성과 인지 첩부
- 관할 법원에 접수하고 송달료 예납
- 법원의 등기촉탁, 등기소 등기 완료
- 등기부등본으로 완료 확인
- 임대인에게 비용 청구와 보증금 반환 요구
비용은 네 가지 항목으로 구성됩니다. 인지 2,000원, 송달료는 1회 5,500원에 당사자 수와 회수를 곱한 값, 등록면허세는 지방교육세를 포함해 7,200원, 등기신청수수료는 4,000원입니다. 임대인과 임차인이 각각 한 명이고 주택이 한 채라면 합계 46,200원 정도로 계산됩니다.
| 항목 | 금액 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 인지 | 2,000원 | 접수 시 납부 |
| 송달료 | 1회 5,500원 × 회수 | 당사자 1명당 3회가 보통 |
| 등록면허세 | 7,200원 | 지방교육세 포함, 부동산마다 |
| 등기신청수수료 | 4,000원 | 부동산마다 |
여기에 든 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 실제 회수는 합의나 소송으로 이어지는 경우가 많으니 영수증과 접수증을 잘 챙겨 두세요.
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등기 뒤 달라지는 것
등기가 완료되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 경매나 배당 절차에서 순위를 주장할 수 있게 되는 것이 핵심이죠. 전입세대 확인서와 등기부등본은 따로 보관해 두세요.
주의할 점도 있습니다. 등기는 권리를 지키는 장치일 뿐, 보증금 반환 의무가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 반환을 받으려면 내용증명 발송이나 지급명령, 반환청구 소송 같은 별도 절차가 필요합니다. 기한이 길어질 수 있으니 문자와 통화 기록도 함께 남겨 두세요.
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자주 묻는 질문
Q. 임대차가 끝나기 전에도 신청할 수 있나요? A. 아닙니다. 임대차가 종료된 뒤에만 신청할 수 있습니다. 갱신 거절을 통고해 둔 상태라면 종료 시점에 맞춰 서류를 미리 준비해 두세요.
Q. 비용이 부담되면 어디에 물어봐야 하나요? A. 대한법률구조공단이나 지자체 무료 법률상담을 이용해 보세요. 소액이라도 상담을 받으면 서류 준비가 한결 수월해집니다.
Q. 등기를 마치면 바로 돈을 받나요? A. 아닙니다. 등기는 권리 보전 수단이고, 반환은 별도 절차로 진행합니다. 전문가 상담을 받으면 청구 순서와 예상 기간을 가늠할 수 있습니다.
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순서는 임대차 종료 확인, 관할 법원과 서류 확인, 신청과 등기, 반환 청구입니다. 이사를 서두르기 전에 등기부터 마치면 권리를 지킬 수 있습니다.
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