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전세나 월세 계약이 끝나갈 때 집주인이 갑자기 들어가 살겠다고 하거나 보증금을 크게 올리자고 하면 세입자는 불안해져요. 그럴 때 쓸 수 있는 권리가 계약갱신청구권과 전월세상한제예요. 이 글에서는 두 제도를 언제 어떻게 쓰는지와 거절당했을 때 대응하는 방법을 차례대로 정리해 보겠습니다.
계약갱신청구권이란 무엇인가
계약갱신청구권은 세입자가 계약을 한 번 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리예요. 주택임대차보호법이 보장하는 권리라서 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없죠. 갱신이 이뤄지면 종전과 같은 조건으로 2년이 이어집니다.
다만 아무 때나 쓸 수 있는 건 아니에요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 하고, 이 권리는 1회만 행사할 수 있죠. 기간을 놓치면 권리를 잃으니 만기일을 달력에 표시해 두는 편이 안전합니다.
제도가 만들어진 이유는 세입자의 주거 안정 때문이에요. 이사 비용과 시간을 아끼려는 목적이 크죠. 그래서 임대인의 재산권보다 세입자의 거주를 한 번은 더 보호하는 쪽으로 균형을 맞췄습니다.
이미지 출처: Pexels / https://www.pexels.com/photo/8962526/
갱신 요구가 거절되는 경우
임대인이 실제로 그 집에 들어가 살려는 경우에는 거절할 수 있어요. 본인뿐 아니라 배우자나 직계존비속이 거주하려는 때도 포함되죠. 이때 임대인은 거주 의사를 서면으로 밝혀야 합니다.
세입자가 2기 이상 차임을 연체했거나 무단으로 용도를 바꾸고 전대한 경우에도 거절 사유가 돼요. 또 위법 건축물이거나 철거가 확정된 집이라면 갱신이 어렵죠.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 갱신 요구 기간 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 |
| 갱신 기간 | 2년, 1회만 가능 |
| 거절 사유 | 실거주, 2기 이상 연체, 무단 전대, 철거 확정 |
| 거절 통지 기한 | 요구 받은 뒤 1개월 이내 |
갱신 요구를 받은 임대인은 1개월 안에 거절 의사를 알려야 해요. 이 기간에 아무 통지가 없으면 갱신된 것으로 봅니다.
이미지 출처: Pexels / https://www.pexels.com/photo/955394/
전월세상한제로 인상폭 제한하기
갱신하거나 재계약할 때 임대료는 5%를 넘지 않게 올릴 수 있어요. 이것이 전월세상한제죠. 갱신청구권을 쓰지 않고 종전 계약이 끝난 뒤 6개월 안에 다시 계약해도 같은 상한이 적용됩니다.
보증금을 올리는 대신 월세를 낮추는 식으로 조건을 바꾸는 것도 이 범위 안에서 이뤄져야 해요. 인상 요구가 5%를 넘는다면 근거를 확인하고 조정을 요청해 보세요.
인상률은 직전 계약의 임대료를 기준으로 계산해요. 보증금과 월세를 환산한 금액으로 따지죠. 5%를 넘는 인상은 무효라고 보면 되고, 이미 낸 초과분은 돌려받을 수 있습니다.
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청구 방법과 준비 서류
갱신 요구는 말로만 하지 말고 내용증명이나 문자처럼 기록이 남는 방식으로 하는 게 안전해요. 집주인에게 보낸 날짜와 내용이 남아야 나중에 분쟁이 생겨도 대응할 수 있죠.
준비할 것은 임대차계약서 사본과 등기사항전부증명서, 요구서 사본이에요. 연체가 없다는 사실을 보여 줄 납부 내역도 함께 챙겨 두세요. 분쟁이 길어지면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담을 요청할 수 있습니다.
요구서에는 임차인과 임대인 정보, 주소, 갱신 의사, 희망 기간을 적어요. 보낼 때는 우체국 내용증명을 쓰면 발송 사실이 공적으로 남죠. 문자나 메신저도 기록은 남지만 내용증명보다 증명력이 약합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 갱신을 요구했는데 집주인이 연락을 피하면 어떻게 하나요? A. 요구 사실을 내용증명으로 남겨 두세요. 1개월 안에 거절 통지가 없으면 갱신된 것으로 보므로 그 기록이 그대로 근거가 됩니다.
Q. 보증금을 올려 달라는 요구가 5%를 넘습니다. A. 상한을 넘는 부분은 거절할 수 있어요. 협의가 안 되면 조정 신청을 검토하고, 계약서와 대화 기록을 보관하세요.
Q. 갱신하면 임대료를 반드시 올려야 하나요? A. 아니에요. 양쪽이 합의하면 동결할 수도 있고, 인상하더라도 5% 안에서 정하면 됩니다.
갱신청구권과 전월세상한제는 만기 직전에 알면 쓸 수 없는 권리예요. 만기일을 미리 확인하고 6개월 전부터 준비하면 불안 없이 계약을 이어갈 수 있습니다.
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